未来两年的房价走势|未来两年房价怎么走？这5个人把问题说透了（纯干货）

　　“2016新浪金麒麟论坛”于11月23日在北京举行，链家高级副总裁陶红兵、中房集团理事长孟晓苏、长富汇银基金总裁魏伟、中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌、方正证券首席经济学家任泽平等就中国的楼市展开了“后调控时代：中国楼市十字路口”的讨论。全文略长，但干货很多。

　　以下为摘要版：

　　孟晓苏（中房集团理事长、幸福人寿监事长、汇力基金董事长）：

　　德国房价这些年真的降了吗？别忘记一个事实，1989年10月份推倒的柏林墙，1990年开始两德变成了一个国家。贫困的东德和富庶的西德合到一块了，再以西德原来的统计数据为坐标，你说降不降？这就好比上海跟青海两个地方合并了，你说上海房价降不降。事实上是，德国的房价年年都在涨，慕尼黑每年涨10%到13%。

　　中国的工业用地居然能够在大城市，尤其是北上广深这些大城市占了三分之一，纽约只占3%，东京占的更少，人家的居住用地占多少？纽约占44%，东京占73%，我们大约北上广深每个城市都占整个城市的26%到28%，不到30%。

　　“2016新浪金麒麟论坛”于11月23日在北京举行，链家高级副总裁陶红兵、中房集团理事长孟晓苏、长富汇银基金总裁魏伟、中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌、方正证券首席经济学家任泽平等就中国的楼市展开了“后调控时代：中国楼市十字路口”的讨论。全文略长，但干货很多。

　　以下为摘要版：

　　孟晓苏（中房集团理事长、幸福人寿监事长、汇力基金董事长）：

　　德国房价这些年真的降了吗？别忘记一个事实，1989年10月份推倒的柏林墙，1990年开始两德变成了一个国家。贫困的东德和富庶的西德合到一块了，再以西德原来的统计数据为坐标，你说降不降？这就好比上海跟青海两个地方合并了，你说上海房价降不降。事实上是，德国的房价年年都在涨，慕尼黑每年涨10%到13%。

　　中国的工业用地居然能够在大城市，尤其是北上广深这些大城市占了三分之一，纽约只占3%，东京占的更少，人家的居住用地占多少？纽约占44%，东京占73%，我们大约北上广深每个城市都占整个城市的26%到28%，不到30%。

　　今天的这种调控是不是继续还打一针麻药，过几年涨起来？进入这种打麻药，不去治病，过几年再涨。

　　如果没有房地产怎么会有今天经济发展？如果没有去年下半年开始中央确定化解库存，怎么会有今年现在的经济小阳春？

　　魏伟（长富汇银基金总裁）：

　　国际化配置就是一个伪命题，中国人到美国、澳洲炒房赚很多钱的，那是假的。

　　这次的调控是温和的，不过，我个人觉得，政府老是用行政的手段来压制市场，这是不对的。

　　不管承认也好、不承认也好，在中国房地产绝对是一个支柱产业，涉及了建筑装饰、装修方方面面，包括能源这方面。

　　在短期一年到一年半的时候，地产价格会有压力。但一线城市买房从未来的角度来说，现在在半山腰。

　　房地产商去年发债发了八千亿人民币，他们子弹早就备足了，对这次调控没有什么影响。

　　顾云昌（中国房地产及住宅研究会副会长）：

　　除非人民币大幅的贬值，北京房价涨到80万；北京房价也不会降到一万，空间太大。不过现阶段来看，北京的房价在现在的基础上还会往上涨。

　　房地产问题根本不是房地产问题，主要是由于我们现在的财政政策、货币政策、城镇化、土地错配形成的问题，就房地产而言讲房地产，永远是讲不明白的。

　　人去的地方不增加土地，人不去的地方大量增加土地，这就造成了今天一方面是房地产价格泡沫，一方面是数量泡沫。

　　自己要买房的人，只要有钱了，看着合适的就买，别犹豫。

　　任泽平（方正证券首席经济学家）：

　　钱很多，房子调控了总得东西要涨，我推股票、推商品。

　　按照过去的经验，一般来说一轮房地产涨18个月，调18个月，我估计调到明年年底吧。

　　我们研究了美国、日本，包括韩国，这些地方后房地产时代，人口流动继续往大的都市圈迁移，没有在分散。真正回到农村，回到中小城市去，回到三四线城市的，并没有。房地产市场是一个市场，任何市场都有它自身发展的规律，我们的政策应该顺应这个规律。第一，不要人为地去控制人口，应增加大的都市或者区域中心城市的土地供给；第二，改善大的都市圈的公共交通以及城市规划。

　　陶红兵（链家高级副总裁、链家新房事业部总经理）：

　　有一件事儿一直不太明白，我们干嘛老把房价作为调控的对象呢？调控90平米以下的房子，保证老百姓的基本居住需求不就完了吗？90平米以上的改善型的房子，涨多高，收税就行了。管人家奔驰、宝马卖多少钱干吗呢？把公交、地铁这个价格管一下，大不了出租车再管一管，整个市场都要管，没必要，政府也操心，开发商也挣不了钱，最后没钱盖保障房。

　　对于房地产调控，我觉得大家就别担心了，可以当作常态。像日本那样是不可能的，我们老是拿国外来比，怎么比，人家都土地私有制，你这70年，根上的事儿都不一样。

　　楼市有风险，入市要谨慎，如果自己还 是需要买房的话，我觉得还是可以买的，如果有钱没地去，反正搁在银行，算下来二三十年一万变成五万，买房至少还有租金回报，如果要是投资，特别是带有短期投机的，现在千万别掺和了。

　　强烈建议阅读以下全文，约11000字，约需10分钟，干货十足，一文看懂中国楼市。

　　后调控时代：中国楼市十字路口

　　姚长盛（主持人）：我们开始，对于房地产还有什么好谈的？大家心里都清楚，这几个人大家都熟悉，我介绍您（孟晓苏）的时候为什么有嘻笑的声音，主要任务在房地产业界说相声；任泽平先生大家都熟悉了，中国在资本市场上谈房地产谈得最透彻的人之一，谈股市更透彻；魏伟先生原来是做投行的；这是链家陶红兵，据说连数据都看不到了，你给解释解释；（顾云昌）这是北京地产圈里著名的段子手。

　　陶红兵：那个说法肯定是不对的，看不到的数字。

　　姚长盛：最好说跟链家没关系的。

　　陶红兵：有的真数字现在不能放。

　　姚长盛：房价是稳中有降，北京趋势已经定了，现在我们掌声欢迎孟晓苏先生先给大家讲一段段子，我们都期待这个相声期待很长时间了，您用一个段子形容一下现在市场上这次调控。

　　孟晓苏：我想起来有人问我德国房价的段子，说德国，别的国家虽然都涨，德国房价在降，让人感觉到德国似乎不是一个市场经济国家，中国专家认真给我们统计了一下，说是从1975年到2011年26年间，德国房价下跌了21.6%，这传开了，网民就跟着传，你看德国多好，还是德国好，德国真的就是和全世界都不一样吗？就它降了？

　　一看数据真降了，有一次正好我碰着一个德国朋友，还有咱们驻德国的武官，我说问你们一个问题，他们一听就乐了，说您忘记了一个事实，说这个期间发生了两德合并的事儿。

　　什么叫两德合并呢？原来1989年10月份推倒的柏林墙，1990年开始两德变成了一个国家，一下把贫困的东德和原来富庶的西德合到一块了，原来统计数据以西德作为坐标，房价没涨反而降了，这全世界哪儿出现过合并的案例。

　　我们中国就闹了一个，中国专家跟着这个走，把德国房价下降传得到处都是，我把德国专家提供的数据公布了一遍，德国的房价年年都在涨，慕尼黑每年涨10%到13%，柏林涨的低，东柏林、西柏林，一合并以后穷困的柏林都是廉租房，比现在北朝鲜好不到哪儿去，这么个数据一合并，现在柏林的房价在德国各个城市中最低的。

　　如果我们要按东德的房价做标记衡量呢，两德合并造成的是房价暴涨，这就像是把上海跟青海两个地方合并了，合并成一个省了，大家一看，上海房价降了，一样的事儿。所以我说以后我们再有中国专家和我们讲，德国房价降低了，我们中国要学德国了，你可以跟他们这么说一句，您别跟我们开国际玩笑了，此处应有笑声。

　　姚长盛：此处有掌声。这个段子讲得一点都不精彩，完全不代表他以往的水平，其实还有一个更好的段子，诈尸说。

　　魏伟：孟老师是社科院的博导，以前上过孟老师的课，很幽默，易老师得意的弟子。孟老师说德国的事儿，我们说说美国和澳洲的见解，你看中国都是用一些行动的办法来压制地产，减小配资，银行的钱不能用，保险的钱也不能用，今年1到10月份销售是9万亿，我看到万科去年的净利润180亿，保利差不多130亿，前十大占了中国地产销售的10%左右。

　　我们以前在美国时间比较长，南加州这边经常去，美国是不限购的，中国人去买也可以，当地的银行，也没说不给中国人贷款，只不过说首付高一点，汇丰、东亚这些贷款都可以做的。

　　过去这么多年，当地没有限购，但是说中国人到那边炒房说赚很多钱，我告诉大家，这个情况不是真实的，去年过年的时候，我去了一趟洛杉矶，据说中国人比较多的，我看到的真实情况，有一个朋友买了一套房，前年买的，130万美金，他最近准备卖，当地的房价是80万美金，他的花园一个足球场那么大，我们几个朋友说四个人拿下来，80万，一人盖一栋，当地的中介说别开玩笑了，这个图纸弄出来要半年时间，每周都要签字，盖这个房子两年，劳动效率很低，劳工很贵，根本不可能。

　　所以看大片的房屋在卖，前一段时间说国际化配置，千万不要上当，钱出得去，虽然5万块钱限购，但是大量的手段钱可以出去，以后教你们一对一怎么把钱弄出去。

　　姚长盛：就讲这段吧，其他的不讲了，讲怎么把钱弄出去，一会儿在我这儿微信转账25块钱，怎么弄出去？

　　魏伟：您多和几个朋友一起弄，一人5万，有很多办法。

　　姚长盛：这已经没戏了。

　　魏伟：澳洲这个也是，也不限购，也可以贷款，但是有什么问题呢？中国人投资，不是自住，都是租给别人，有一个朋友房子租出去，当地人不付房租，水电一掐赶紧走就完了，澳洲那边3个月之后起诉他才行，人家玩段子，你起诉他，他给你房租交了，再3个月不给你，一点办法都没有。

　　所以买了，根本打理不了，国际化配置就是一个伪命题，千万不要过去买。中国这一块，刚才我们跟孟老师说，这次的调控是温和的，会担心房地产泡沫太大，突然跌下来的话，我们中国金融机构，金融资产受损，我们还要感激政府，我个人觉得，政府老是用行政的手段来压制市场，这是不对的，我先讲这么多。

　　姚长盛：把最难的那部分留下来，我觉得他们用行政手段来管制这个市场是不对的，听听下面这个嘉宾有什么看法，我们上来没有任何线索，这就是现在中国房地产论坛的标准模式，没有线索，上来大家就按照自己最近的所见所闻上来先讲个段子，讲个故事就过去了。刚才这故事有几个，第一个，提到了最不喜欢听的价格，这么高大上的论坛不谈价格。第二个，资产配置的问题，最关键的找个优质资产不容易，130万买完了之后20块钱卖出去都没人要，找个资产不容易。他们都说完自己的看法了，现在该您了，就等着一个问题问您来回答。

　　顾云昌：北京房价会涨多少？

　　姚长盛：会涨多少？

　　顾云昌：去年有人说房价会降到一万，我觉得北京人买不起，有人这么说，还是在凤凰卫视上辩论，不仅没降，还在涨；有人说北京房价涨到多少万，40万还是多少万？

　　姚长盛：80万。

　　顾云昌：我认为北京房价80万，除非人民币大幅贬值，北京房价也不会降到一万，空间太大。

　　姚长盛：这个江湖经验太丰富了，哪能这么回答呢？

　　顾云昌：这是一个问题，回答房价涨，谁能预测，我看诺贝尔奖能得到，不可能对房价有精准预测，讲到一个大的趋势，比如说北京这个城市从目前看来，中国的经济主要是保持稳定的，不会出现崩盘的情况下面，北京的房价在这个阶段以内还会往上走，走多少谁也不知道，这个市场是由买者和卖者决定的，不是有专家决定的，涨了多少万、多少千，谁说都不靠谱。

　　姚长盛：我大概其提炼一下，顾会长的意思目前北京的房价在现在的基础上还会往上涨，当然了涨多少，不知道，是这意思吧？任泽平先生开始吧，终于到了发研究报告的时候了。

　　任泽平：刚才主持人讲现在房子不调控了吗？刚才也问房价还能不能涨？能涨也不好买了，限购限贷了。我给大家推荐一个东西，去年过去一年在推房子，去年在5月份放空股市以后，去年5月份我就开始推房子，一线房价翻一倍，现在我们响应党中央的号召，调控房价，主持人给我们设了这么多圈套，没有一个专家进去的。

　　我来推荐一个资产，房地产投资小周期结束了，几个专家来讲大周期没有结束，国庆后，我们对这次房地产调控做了一个评价，这个评价叫按下葫芦扶起瓢，钱很多，房子调控了总得东西要涨，最近股市商品在涨，因为钱一直在发，1980年我们说号称万元户，万元户现在相当于什么财富量级？千万资产吧，1980年存一万块钱现在取出来有多少钱？我们算过的，主持人算一下，我让你猜一下，1980年存一万块钱，现在取出来，取多少钱？

　　姚长盛：1400多块钱。

　　任泽平：我开你们家的银行，也就取五万多块钱，钱一直在贬值。我再给大家算一个数，全国房价平均涨了3.5倍，究竟房价涨多了还是什么，我们按下葫芦浮起瓢，我们推股票、推商品，一直有大力资产配置的机会。假如能够在2014、2015年上半年买股票，2015年6月份卖了股票买房子，大力资产配置机会一直是有的，既然是房地产论坛，我们可以看得远一点，看得多一点。

　　孟晓苏：前两天帮郎咸平算了一点房价，状告郎咸平，你们知道这事儿吗？为什么？因为郎咸平跟原来的小三打官司输了，先后俩，第一个是跟人重婚了，第二个是小三，郎咸平这人重情，给小三买两套房，一套房1400万的豪宅，第二套在松江区500万，2011年、2012年、2013年买的，三五年前买的房， 结婚跟小三吹了，郎教授后悔了，把房要回了，结果跟人打官司，人家说赠送的，结果这官司没赢，郎太太从美国回来了，来状告。

　　前两天的事情，人家把郎太太状告写上了，那是夫妻共同财产，用这个方式帮助郎咸平把房产要回来，你说郎太太这人很够意思吧，一方面能够忍受多年负心郎的重婚，视同寡居，另一方面关键时刻挺身而出，为夫君说话，我看她兼具传统家妇和江湖女侠之才艺，这个人令我们钦佩，官司怎么打不知道，本来咱们是吃瓜群众，看看就完了，别人家的事儿。

　　姚长盛：今天什么论坛来着？

　　孟晓苏：房地产，这案子涉及到两套房产，这个房子总共付了3000万，我赶快写了一篇文章，谁有微信跟郎咸平通话告诉他，那个房子不是三千万了，上海房价从2015年到现在涨了48%，如果按照2011年算到现在涨了60%，这两套房值6000万。所以我在信的最后冲郎咸平夫妇呼吁了一句，给他们要6000万的房产或现金。

　　魏伟：买房，北京的房涨不涨，北京2150万人，每年新增的人口60万，中国现在有一亿人都想移民，想到国外去，前两天碰到一个事儿，一个老公做生意的，带了五个太太，有七个孩子。

　　姚长盛：美国人？

　　魏伟：中国人，通州的，每个老婆很开心地在那儿签字移民，张艺谋导演，一个导演三个孩子，这些人有的是钱买房子，房价涨多高都会买，这是从有钱人这里来说的。还有一个是看谁来买？西城区那个书记买，一千万买，他就不好意思说多少钱买，这种事儿我见的多了。前几天一个朋友说，这是一个大地产商，国有企业，工资才五六十万，发了一个短信，说某某领导你的别墅留好了，这个东西他买肯定不是那个价格，西城区的很多房子，大的国有企业卖给那些管事儿的人，什么价钱。

　　姚长盛：没这段，听明白了，你说洛杉矶西城区是吧？咱们说说别的，怎么觉得场上一个个那么危险。回到八卦来说，对这次调控做一个评价，跟利益商每次调控相比，这是一个好话题。

　　陶红兵：这是最危险的话题，这次调控的政策特别好。

　　姚长盛：而且特别不一样。

　　陶红兵：我们很赞成。

　　姚长盛：从哪几个方面对比它的不一样。

　　陶红兵：孟老师讲的德国的例子北京可以学，把固安、香河往北京一并，北京的房价就下降了，涿州再并进料又可以下降一次，德国的经验搁在这儿了，这是可以学的。有一件事儿一直不太明白，我们干吗老把房价作为调控的对象呢？特别是整个北京的房价，90平米以下的房子，这个房价拿出来，调控这事儿不就完了吗？

　　90平米以上的改善型的房子，涨多高，收税就行了，你管人家奔驰、宝马卖多少钱干吗呢，把公交、地铁这个价格管一下，大不了出租车再管一管，整个市场都要管，这没必要，政府也操心，也累，开发商也挣不了钱，最后没钱盖保障房，其实我们要盖的是老百姓的基本居住需求，就是第一套房，孟老师说的保障房、廉租房、自住房，这种东西怎么样建好，能不能给老百姓一个承诺，第一套房政府一定能管，而且在你承受能力的，低保的就给你公租，达到什么收入水平的有经济适用房，90平米以上想改善，从公交车买私人轿车了，不管你了，教育也只管九年义务教育，上大学研究生国家就不管，把这个房价改为调控90平米以上，大部分都得盖这房子，剩下该涨30万、50万，老百姓也不眼红，从这样来说，是不是好一点呢？

　　姚长盛：不能随便出主意。

　　陶红兵：这次调控还是非常好的，规范化，确实房价也下降了，一个月就下降了。

　　姚长盛：有的一天就下降了。

　　陶红兵：统计局都参与进来了，这次调控特别得力。

　　姚长盛：今儿有点麻烦，咱们不能开玩笑开大了，因为刚才呢这个电视连续剧已经差不多了，下面应该正式进入到评论阶段，有很多话和细节通过每位嘉宾刚才的表述，其实能得出很大的信息量，这里还是蛮多的。我们就有一轮判断，这个判断从顾会长开始，这一次调控您判断它的时间会有多长？后面是慢慢的平稳了还是还会加剧政策还是放松政策？以及达到什么样的成效，在不同的城市来作为一个结束和结果？

　　顾云昌：2016年的房地产市场是在预料之中的，又在预料之外的，2016年的市场肯定热，但是没想到会成这样，热的如此，冷的如此，用我的话说，2016年市场情况是两泡齐发，这个“泡”是泡沫，一二线城市是房价泡，也有人说数量也有一个泡，一个是三四线城市数量泡沫，没有去掉多少。所以中央原来定的调子是去库存，没有说控房价，那是泡沫，结果到了最后控房价的声音和力度要比去库存的声音和力度还大，这是没有料到的。所以到现在大家说调控还是有效的，这是对的，因为中央出了一个政策叫“一城一策”，来遏制“双泡齐发”。

　　姚长盛：说明现在去库存还是有必要的。

　　顾云昌：去库存比最高峰减少了一点，减少的并不多，但是我们看到去库存去的主要是大中城市的库存，而三四线城市的库存去了一部分，却增加了一部分，有的城市库存还加了，这就是全国房地产市场的现状。

　　如果来看待这次调控，我们从历史的经验看来，中央不断调控，我出了一个建议，内部建议，房地产的问题不主要是房地产问题，或者说的重一点房地产问题根本不是房地产问题，主要是由于我们现在的财政政策、货币政策、城镇化形成的问题，就房地产而言讲房地产，永远是讲不明白的，就刚才你讲到了货币增发政策，M2的增长速度和大城市的房价增长速度是一样的，中小城市房价增长速度低于M2的速度，地区不同。

　　为什么出现这个情况呢？我认为现在讨论货币的时候还得看待另一个因素，土地错配的因素，土地配置出现了问题。

　　我想举一个例子，现在房地产市场是东北要吹空调，海南要放暖气，土地供应，我们土地供应或者说土地的城市化，反着人口的城市化，土地行业增长速度比城市人口增加还多，实际上错配了，人口流动的城市，土地供应没有增加，北京、上海，上海说今后没有土地供应了了。

　　孟晓苏：北京减少30%到40%。

　　顾云昌：反过来，三四线城市的土地供应量大幅度增加，人去的地方不增加土地，人不去的地方大量增加土地，这就造成了今天一方面是房地产价格泡沫，一方面是数量泡沫，这样的形式过去没有过的，今年复杂在这个地方，只有采取“因城施策 一城一策”，地方政府往往因为财政政策的原因，土地制度的原因希望不断的供应土地，不断的靠土地来做，现在税收各方面经济的下滑，土地还要想办法增加，但北京、上海根本没有土地。

　　所以如何解决这里边的矛盾，包括你刚才说人口的问题，中国房价涨得最高的不是北京、上海、深圳，廊坊。

　　将来要解决这个问题，从土地错配上做问题，供给侧结构性改革，社会没有很好的舆论宣传，实际上土地配置问题，土地配置错配了，导致了城市之间的不平衡，至于货币的问题，货币总量的问题，这个问题是全社会的问题，房地产都在涨，涨得快和慢的问题，土地错配造成两泡齐发的问题。我是这么判断的。谢谢！

　　姚长盛：大家收放自如，说段子就说段子，说正事儿就说正事儿，挺好，沿着往下说。郎咸平那怎么样后来？我们说一下中国土地房地产市场，您接着说。

　　孟晓苏：我一说郎咸平他不干了，一定跟郎咸平什么关系，刚才我看顾老师所讲的土地供应，有大城市供应绝对量不足，相对结构的问题，中国土地太多了，到处都是土地，但是别忘记了，那个土地干吗用的？那是工业用地，中国的工业用地居然能够在大城市，北上广深这些大城市占了三分之一，全世界为此瞠目结舌，美国只占3%，我说的是纽约，东京占的更少，人家的居住用地占多少？美国纽约占44%，东京占73%，我们大约北上广深每个城市都占整个城市的26%到28%，不到30%，大量的土地用在搞工业了，搞别的了，甚至还有在北京、上海这些地方大量的留用农业用地，上海能拿一千万、两千万的土地种庄稼，北京拿南水北调的水来大水漫灌种庄稼，这就是我们的科学发展观，问题早就出现了，我们批评多年了，现在已经有改变了，土地供应的减少，一方面批评北上广深，每次调控都是总想着打麻药，不想着长效机制。

　　另一方面，我们要看到，就在中国的直辖市里，已经有了这样一个城市，他们持续加大土地供应，他们用DPR进程加大土地供应，这个城市既不限购，也不限价，房价涨的还不够，五年才涨了12%，这个城市就是重庆，中国已经有了这样一个模型，这么多年我们这些人不断传播的理念，2007年北京提出来，结果解决了城市用地还解决了农民进城，400万农民进城，农民过上了好日子，85%归农民，15%归乡村，耕地增加了，城市化还可以增加耕地的。

　　今天的这种调控是不是继续还打一针麻药，过几年涨起来，进入这种打麻药，不去治病，过几年再涨，这样的循环还是从根上来解决，通过供给侧改革加大土地供应，加大商品房供应，加大保障房供应，根本上解决这样的一种怪圈，走出怪圈，这些问题正摆在城市管理者面前。

　　姚长盛：无论调控还是关心中国房地产，大家都对看到的现象纷纷支招，或者拿自己开的一个药方，任先生这边谈一下。

　　任泽平：刚才两位老师讲得很精彩，很受益，房地产市场是一个市场，任何市场都有它自身发展的规律，我们的政策应该顺应这个规律，这个规律是什么？我们做了很多的研究，其中一个很重要的，我们研究了美国、欧洲、日本、韩国等这些经济体，在后房地产时代人口迁移的趋势，我们不是说人口又要搞小农村建设，大都市圈战略，其实要明白一个问题人往哪里流动，明白了这个问题以后土地供应就像孟老师讲的，应该往那个方向配置，如果人未来往中小城镇流动，加大中小城市的土地供给是合理的，这要是掌握这么一个规律。

　　我们研究的结论，当然有很多结论，就讲一个，我们研究了美国、日本，包括韩国，这些经济体你发现后房地产时代，人口流动的基本特点或者基本的趋势是什么？我跟大家说，很简单，人继续往大的都市圈迁移，你去看美国、日本，大的都市圈人口的占比不断提高，没有在分散，真正回到农村，回到中小城市去，回到三四线城市，没有，人继续往大的都市圈迁移，这是城镇化的第二个阶段的基本规律。原来从农村到城市这是第一个阶段，第二个阶段是从农村、中小城镇、三四线城市向大的都市圈或者核心城市聚集，这就是规律。

　　面对这个规律怎么办？很简单，因为大的都市圈节约土地，节约资源，有效率、有活力，这是几百年来人类城市的胜利，一定比农村、中小城镇更节约土地、更有活力，所以人继续往大的都市圈迁移，做两件事情，第一个，不要人为的去控制人口，这个东西没用，增加大的都市或者区域中心城市的土地供给，在中小城市和大城市之间，这个土地的供给顺应这个城市化的发展规律。

　　第二个，改善大的都市圈的公共交通以及城市规划。我跟大家说一个数，东京的面积跟北京差不多，比北京多个10%，东京3600万人，北京2200万人，东京为什么交通压力没有北京大？东京的人均轨道交通里程是北京的4倍，我们一遇到这些问题的时候，动不动控制车、控制人，我们改善自己城市的管理和公共交通治理，很多问题是可以化解的。

　　姚长盛：我们每个人按照这种方式开药方也好，还是提一些建议来说都是这样，东京是大家愿意拿起来举例子的，又是国际化的大城市，又是跟北京相比密度很像、文化氛围也接近于类似，又是一个聚集的中心，但是东京的管理水平比北京的管理水平要高很多，也是北京未来要做的。

　　东京城市更新弄完之后容积率是可以的，容积率增加完之后后果都是由政府来承担的，我们这边不敢增加容积率，不光规划的问题，增加了容积率试试，这地方还不得堵死，华贸这边都堵上，就受不了了。所以有些例子，那些东西举起来是一个方向，但是学起来不是件容易的事儿，就像纽约似的，那地方出一总统，第五大道还去的了吗？没法想象，我们现在已经进入正题了，通过75分钟的铺垫以后进入正题了。

　　魏伟：有些数字，李克强总理说，到2020年中国的城镇化率要达到60%，我们现在国家14亿人口，我算了一下，差不多8.6亿的人都要进城。还有一个数字，过去从2009年到2015年，政府的土地财政收入一共是29万亿人民币，我们一直讨论房地产行业是不是国家的支柱产业，是不是支柱产，大家看中国的前100名富豪，70都是做房地产的，主持人说，美国出一个房地产商，但是美国总统就是45亿美金，在美国不算一个太富裕的人，所以不管承认也好、不承认也好，在中国房地产绝对是一个支柱产业，涉及了建筑装饰、装修方方面面，包括能源这方面。

　　我个人觉得在短期一年到一年半的时候，地产价格会有压力，但是从未来来说，我们看过去的M2，去年M2货币量是欧元区3.86倍，是日本的8.6倍，货币超发非常严重。我们再看过去为什么其他的工业品不涨呢？房地产一直在涨呢？因为我们中国有5万家房地产企业，但是土地的供应商只有一个，中国政府，所以你看货币超发，但是那些日常消费品为什么没涨呢？因为日常消费品供给也在涨，供给端涨只有一个结果就是房地产涨。

　　所以我觉得未来，今天美金兑人民币6.92，在2014年当时兑换的时候是6.1，贬值是很大的，而且市场也全说，可能人民币印500块钱一张的，1000块钱一张的，都有这种传说，但是我觉得这是传闻，不可信，但是人民币的购买力是下降了很多，这是一个事实。

　　所以刚才各位同事、老师、朋友说，增加供给侧的改革，这是我非常同意的，同一蓝天下，有富人，你做你的房子，但我们政府从政府层面，不管香港还是美国，安居房要做好，安居房实实在在的满足那些对社会有贡献的劳动者，一定要满足住宅的基本需求。

　　另外一个问题，房子能不能涨，大家过去看，你买房每年出租有三个点、五个点的收入，房子还慢慢涨，所以房地产有投资价值，房子再涨了你还会买，如果房子跌了或者租不出去，我相信大家没有投资房地产的热情了，这个指标就是要跟未来你的房子是不是顺利的卖出去，房子都租不出去，空置，如果每年给银行付利息，可能都不愿意买了。

　　任泽平先生说增加公共交通设施，燕郊到城里现在开了火车，也有巴士，但是交通还不是很方便，日本有两个比较重要的卫星城，一个是多摩市（音），有20万人口在那里面，而且很多人在当地工作，还有一个是科学城，1.3万的顶级科学家，40%的科研机构都在里面办公，而且全国的预算，40%的资金都投在那个地方。

　　所以北京也做了副中心，我觉得未来中国要做很多个卫星城市，像廊坊甚至燕郊都归北京，但是要解决一个问题，交通的问题，我觉得房地产遇到阻碍以后，国家下一步的政策就是刺激消费，很多人拿着钱担心贬值，不去消费，我个人觉得给很多企业，民营企业鼓与呼，降所得税，原来中外合资企业15%，现在25%，中国甚至全球征税最高的，另外一个就是个人所得税也要降，像香港一个家庭为单位，税率很高的。

　　我们中国人是这样的，一个家庭5个人，只有一个人上班，但是所得税也降不了，这个东西跟国家的财政收入密切挂钩。所以这个个税的改革，包括企业所得税的改革，我觉得不是非常容易的事情，这个未来要看国家整体的战略，但是目前这次对于国家的调控，是非常必要的，也非常适时，否则因为这个东西像做股票一样，从2000点涨到6000点，跌下来也很容易。国家在这个时候做一个是非常重要的，短时间化解很多泡沫，替老百姓提供了必要的防护措施，国家经济也会避免空心化，过渡的向房地产倾斜。

　　陶红兵：我看这个标题，后调控时代，什么时候后调控时代，正调控时代。

　　顾云昌：调控永远在路上。

　　陶红兵：我说顾老师那个观点，前面他们讲的都挺赞成的，但是顾老师说主要问题不是出在地产，不是房地产的问题，是土地市场的错配，这个我不能同意，主要还是开发商、经济公司、买房的人、媒体，买房的人为什么追涨不追落呢，如果按顾老师的逻辑下去有问题了，土地错配的问题不是土地错配的问题，那是谁的问题，还是我们的问题。

　　姚长盛：自我批评一下，我说一个，你迅速回答一下，你觉得未来房地产市场到什么样的一个设计结构上，它就显得比较均衡，不会天天担心调控在路上，也不用天天大家上班睡觉都想着这件事儿，它变成一个很平常的事儿了，比如现在的日本。

　　陶红兵：刚才孟老师说，就是一直来的，所以别担心了，反正把它当成常态，像日本那样是不可能的，我们老是拿国外来比，怎么比，人家都土地私有制，你这70年，根上的事儿都不一样。

　　顾云昌：我们把日本看得很好，日本、韩国，我们开中日韩的会议，他们告诉我们一句话，平均职工上班时间一小时40分钟到一小时50分钟，首尔这样，日本也是这样，说中国人没文化，光看手机。

　　孟晓苏：一讲到房地产想到中国一句话，一说都是自己的孩子好，老婆都是别人的好，把房地产当成老婆了，中国人不好，房地产自己都落毛病了，我们不好。

　　但是如果没有房地产怎么会有今天经济发展，如果没有去年下半年开始中央确定化解库存，怎么会有今年现在的经济小阳春，一个领导同志讲了，说你讲的不对，不管怎么争论，现在钢铁、水泥、煤炭价格涨了，股票也涨了，这一涨了出了事儿了，原来的僵尸企业活了，本来都已经化成僵尸了，该死了，没想到钢铁厂又旺销了，这一旺销就不能算僵尸了，发愁了，讨论了，还是变成僵尸，让他死，就像这孩子病了以后，该死了，家长哭完了，送太平间去了，这孩子站起来了，这家长发愁了，他应该是死了的，现在出这种事儿，主管部门正在研究怎么办，绝不能减少减产能的力度还是把他们死了的，房地产被人掀起的事情，又把这件事情操持起来了。

　　顾云昌：一首老歌唱歌的，就是让人欢喜让人忧，房地产不管爱不爱，既是国民经济的大儿子，它赋予责任太重，成长的过程当中不成熟经常产生忧愁，全世界的房地产市场经常是动荡的，和金融两兄弟老闹事儿，就这么个情况，说哪天不讨论房地产了。

　　姚长盛：这行业就正常了，一个行业天天都在跟政策猜谜，捉迷藏，这个行业不是一个正常的行业，很难算得上是一个行业，我们论坛一会儿交给陶大主持进行主持了，还有非常重要的一点，我们对C端说一句话，别老在另外一个C端说，对普通C端说一句话，对于现在买房的需求，大家有什么建议？就一线城市，你们最大的中介机构，你们最有发言权。

　　陶红兵：这个风险太大了。

　　姚长盛：对刚需有什么建议？没有投资和投机。

　　陶红兵：楼市有风险，入市要谨慎，如果自己还是需要买房的话，我觉得还是可以买的，如果有钱没地去，反正搁在银行，刚才算了，二三十年一万变成五万，买房至少还有租金回报，如果要是投资，特别是带有短期投机的，现在千万别掺和了。

　　姚长盛：严厉禁止的一件事儿。

　　魏伟：陶总说的很同意，一线城市买房从未来的角度来说，现在在半山腰，未来随着国家经济的发展，过去30年高速增长，虽然GDP现在6.7%了，我觉得未来还是在发展的，在一线城市买房，我个人觉得风险不是特别大，主要是量力而行，量体裁衣，不要冒进。

　　任泽平：总的判断，房地产小周期结束了，对C端，对于政策，这一次从设计到调控，后面怎么去完善整个房地产的持续健康发展。

　　姚长盛：你觉得下一轮周期开始多长时间？从什么时候开始？

　　任泽平：按照过去的经验，一般来说一轮房地产涨18个月，调18个月，我估计调到明年年底吧。

　　姚长盛：所以说很多人都判断，明年上半年房地产开发商的日子开始难过了，明年下半年不是难过的问题了，相当难过了。

　　魏伟：房地产商去年发债发了八千亿人民币，他们子弹早就备足了，对这次调控没有什么影响。

　　顾云昌：2016年肯定是中国历史上房地产销售量最多，价格最高的一年，高峰，2017年不可能再有这样的高峰了，至于会不会是下行，肯定的，是不是下价，难说，整个情况不一样，你刚才说买房问题，我先猜想一下政府的想法，希望三四线城市人永远买房，买的越多越好，不受任何限制，投资者都去，但是恰恰没人去，一线城市不要买房，不让投机，不让投资，投机、投资就是要打压，但是好像还有市场。但是投资、投机的买不着，你想买买不着，只能钻点空子，将来是要出问题的。

　　孟晓苏：有真爱才能离婚。

　　姚长盛：这方面听孟老师的。

　　顾云昌：他研究比较多，那就是全靠自己的判断，有些城市正好处在没有打压，但是还要往上走的地方，要寻找，亮点还是有的，但是自己要买房的人，只要有钱了，看着合适的就买，别犹豫。

　　孟晓苏：我专门研究国家离婚的问题，其中有人给我提供了一个故事，看两口子在那儿高高兴兴排队离婚，记者采访问他，你们是不是感情不好？那男的瞪他一眼，废话，感情不好能敢离婚？

　　姚长盛：这事儿发生上海。

　　孟晓苏：最后发现是造谣，说明这些人是相信房价会涨的，我判断房价总体上是涨的，只是涨快涨慢而已，郎咸平唱衰经济不唱衰房价，他前几年说看好上海房价，我买房，没想到替小三买，现在陷入问题了。

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